Certificado de compatibilidad urbanística · muestra
Explotación campera de gallinas ponedoras en SNU 21.
Documento de muestra inspirado en un certificado urbanístico municipal: antecedentes, finca analizada, normativa aplicable, condiciones de edificación, condicionantes sectoriales y conclusión técnica.
01 Objeto del informe
Valorar la compatibilidad urbanística de una explotación de gallinas ponedoras.
Se emite lectura técnica previa sobre la parcela 53 del polígono 4 de Terrades, con referencia catastral 17209A004000530000AA, para valorar la implantación de una explotación agraria de gallinas ponedoras en régimen semiintensivo/campero.
La muestra reproduce el enfoque de un certificado de compatibilidad urbanística: antecedentes, clasificación del suelo, normativa aplicable, condiciones comunes de edificación, condiciones específicas para explotaciones ganaderas, condicionantes sectoriales y conclusión.
02 Antecedentes y documentación consultada
Datos utilizados para emitir la lectura previa.
| Documento o fuente | Lectura incorporada | Alcance |
|---|---|---|
| Solicitud técnica | Instalación de explotación agraria de gallinas ponedoras. | Actividad ganadera sometida a comprobación urbanística y normativa sectorial aplicable. |
| Referencia catastral | 17209A004000530000AA. | Parcela 53 del polígono 4 de Terrades. |
| Superficie catastral | 41.811 m2. | Superficie oficial indicada por Catastro INSPIRE para la parcela. |
| Cruce cartográfico | 41.777 m2 aproximados. | Superficie usada por el auditor para repartir calificaciones urbanísticas. |
| Normativa municipal | Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de Terrades, zona SNU 21. | Base para evaluar usos permitidos y condiciones de edificación ganadera. |
03 Identificación de la finca
Parcela 53 del polígono 4 en Terrades.
- Municipio
- Terrades, Alt Empordà.
- Clasificación del suelo
- Suelo no urbanizable.
- Calificación dominante
- SNU21, rústega de régimen ordinario: 39.089 m2 aprox.
- Franja condicionante
- SNU20C, protección por seguridad vial/comunicaciones: 2.688 m2 aprox.
- Actividad consultada
- Explotación agraria de gallinas ponedoras; actividad incluida en régimen ambiental sectorial según la memoria aportada.
04 Plano urbanístico de parcela
Ortofoto, límite catastral y calificación detectada.
05 Clasificación y calificación urbanística
La parcela se sitúa mayoritariamente en SNU21.
| Clave detectada | Superficie aprox. | Lectura técnica |
|---|---|---|
| SNU21 / N1 | 39.089 m2 (93,6%) | Suelo no urbanizable de régimen ordinario. Es la clave que permite estudiar usos agrícolas y ganaderos con las condiciones de las NNSS. |
| SNU20C / N2 | 2.688 m2 (6,4%) | Suelo rústico protegido por razones de seguridad vial/comunicaciones. Debe excluirse o tratarse con cautela en la implantación. |
06 Normativa urbanística aplicada
Reglas que condicionan la compatibilidad.
Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de Terrades. Zona SNU21: suelo no urbanizable de régimen ordinario.
| Uso o parámetro | Regla aplicada | Efecto en esta parcela |
|---|---|---|
| Uso agrícola y ganadero | Se admiten en SNU21, con las limitaciones de la normativa municipal y sectorial. | La actividad de gallinas ponedoras puede estudiarse urbanísticamente en esta zona. |
| Explotaciones ganaderas | Separación mínima de 500 m a suelo urbano o apto para urbanizar y 200 m a viviendas no vinculadas o edificios no agrícolas/ganaderos. | El auditor detecta suelo urbano a 1.367 m; queda por medir edificio más cercano y naturaleza de las construcciones. |
| Superficie mínima | Parcela mínima de 30.000 m2 para explotaciones ganaderas en SNU21. | La parcela nueva aporta 41.811 m2 catastrales, por lo que supera el mínimo de superficie. |
| Parámetros comunes | Separación mínima a linderos 10 m y altura máxima absoluta 7 m para construcciones en suelo no urbanizable. | Debe definirse la implantación exacta de nave, parques y accesos para medir retranqueos. |
| Concentración edificatoria | No superar 2.000 m2 de superficie ocupada por edificaciones ganaderas dentro de círculo de 500 m de diámetro. | Debe comprobarse con las edificaciones ganaderas existentes en el entorno. |
07 Aplicación al uso consultado
Resultado urbanístico preliminar para gallinas ponedoras.
| Uso consultado | Resultado | Motivo técnico | Condición decisiva |
|---|---|---|---|
| Explotación de gallinas ponedoras | Compatible condicionada | Uso ganadero admisible en SNU21 si se cumplen distancias, superficie mínima, condiciones estéticas y normativa sectorial. | Acreditar superficie, distancias a viviendas/edificios no vinculados, autorización ambiental y registro ganadero. |
| Nave o edificaciones ganaderas | Viable condicionada | La parcela supera los 30.000 m2 y se sitúa mayoritariamente en SNU21. | Separación a linderos, altura máxima, ocupación acumulada en 500 m y diseño compatible con la normativa. |
| Parque exterior campero | A estudiar | La parcela tiene superficie suficiente, pero la zona SNU20C por comunicaciones debe respetarse. | Encajar parque, vallados, accesos y bioseguridad fuera de afecciones incompatibles. |
| Otros usos no vinculados | No incluidos | El certificado se centra en actividad ganadera concreta. | Casa rural, almacén no vinculado u otros usos requieren consulta específica. |
08 Parámetros de implantación
La compatibilidad queda condicionada al proyecto y a las distancias.
- Superficie catastral: 41.811 m2.
- Superficie SNU21 aproximada: 39.089 m2.
- Mínimo ganadero SNU21: 30.000 m2.
- Suelo urbano MUC más cercano: 1.367 m.
- Edificio más cercano detectado: 31 m; debe identificarse su uso y titularidad.
- Área de poblamiento la Guàrdia detectada a 97 m.
- Sistema viario MUC junto al límite de parcela.
- Implantación exacta de nave, parque exterior, accesos y vallados.
09 Condicionantes sectoriales y documentales
Aspectos que pueden imponer autorización o limitar la implantación.
| Bloque | Lectura previa | Documento o trámite de cierre |
|---|---|---|
| Registral | Debe acreditarse titularidad, cargas y correspondencia Registro-Catastro. | Nota simple actualizada y, si procede, vinculación registral de superficies afectas. |
| Catastral | Catastro INSPIRE identifica 41.811 m2 para la parcela 17209A00400053. | Certificación catastral descriptiva y gráfica como documento oficial. |
| Urbanística municipal | SNU21 dominante con franja SNU20C de seguridad vial/comunicaciones. | Informe urbanístico municipal o certificado de compatibilidad del uso exacto. |
| Carreteras y caminos | Sistema viario junto al límite de parcela y zona SNU20C detectada. | Plano de implantación y autorización del titular de la vía si procede. |
| Ambiental y ganadero | La actividad debe cumplir normativa sectorial ganadera, ambiental, acústica, lumínica e incendios. | Comunicación/autorización ambiental, registro ganadero, memoria técnica y medidas de bioseguridad. |
| Incendios | El CCU de referencia exige franja perimetral de protección de incendios de 25 m. | Justificación en proyecto y mantenimiento de la franja. |
10 Conclusión técnica preliminar
Resolución orientativa del caso.
Primero. La parcela 17209A004000530000AA se sitúa mayoritariamente en SNU21, suelo no urbanizable de régimen ordinario, con 39.089 m2 aproximados en dicha calificación.
Segundo. La superficie catastral de 41.811 m2 supera el mínimo de 30.000 m2 previsto para explotaciones ganaderas en SNU21.
Tercero. El uso ganadero de gallinas ponedoras puede considerarse compatible de forma condicionada, siempre que se justifiquen distancias, implantación, condiciones estéticas y normativa sectorial.
Cuarto. La compatibilidad no equivale a licencia: debe cerrarse la distancia a viviendas o edificios no vinculados, afecciones de carretera/comunicaciones, autorización ambiental, registro ganadero, incendios y nota registral.
Semáforo del caso: compatible condicionado. La superficie y la calificación acompañan, pero la implantación concreta decide.
11 Próximos pasos recomendados
Hoja de ruta documental antes de comprar, proyectar o tramitar.
12 Advertencia legal
Alcance del análisis.
Este informe ordena información urbanística inicial, compatibilidad aparente de usos, cargas o afecciones consultadas y próximos pasos. No sustituye licencia, certificado urbanístico municipal, autorización sectorial, comprobación registral completa, visita técnica sobre el terreno, asesoramiento legal ni proyecto firmado.
La respuesta definitiva sobre almacén, granja, invernadero, casa rural o cualquier construcción depende de la normativa aplicable, la documentación oficial y el proyecto concreto.